입주권 분양권 차이, 가격은 왜 다를까?

아파트를 사거나 투자하려고 할 때 "입주권"과 "분양권"이라는 말을 자주 듣게 됩니다. 둘 다 새 아파트를 받을 수 있는 권리이지만 어떻게 생기는지 실제로 무엇이 다른지 그리고 왜 가격이 다르게 형성되는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 이 글에서는 부동산 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 입주권과 분양권 차이와 가격이 다른 이유에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

최근 아파트 값이 오르면서 청약도 어려워지고, 재개발·재건축 사업도 활발해져서 이런 권리에 대한 관심이 높아졌는데요. 같은 아파트 단지라도 입주권과 분양권의 가격이 다른 이유, 투자할 때 어떤 점을 고려해야 하는지 확실히 알고 결정하시면 더 현명한 선택을 하실 수 있습니다.

 

입주권과 분양권이란?

먼저 두 권리가 무엇인지 간단히 알아보겠습니다.

 

 

분양권이란?

분양권은 새로 짓는 아파트에 "청약"에 당첨돼서 들어갈 수 있는 권리예요. 아직 완공이 안 된 아파트를 미리 계약금(보통 분양가의 10%)을 내고 "나중에 이 집에 들어가겠다"는 약속을 한 상태라고 생각하면 됩니다.

 

분양권은 집이 완공되기 전까지는 실제 내 집이 아니고 "입주할 수 있는 자격"만 가진 상태입니다. 

 

입주권이란?

입주권은 재개발이나 재건축이 진행되는 동네에서 원래 집을 가지고 있던 사람이 새 아파트를 받을 수 있는 권리예요. 예를 들어 오래된 아파트나 주택을 허물고 새로 짓는 경우 그 동네에 원래 살던 집주인(조합원)에게 새 아파트를 받을 수 있는 "입주권"이 생깁니다.

 

입주권을 가진 사람은 새 아파트가 완공되면 그 집의 주인이 됩니다. 여기서 중요한 점은 입주권은 이미 땅(토지)에 대한 소유권이 있는 상태라는 거예요. 집만 새로 짓는 거죠.

 

어떻게 생기는 건가요?

입주권과 분양권이 어떻게 생기는지 비교해보도록 하겠습니다.

구분	분양권	입주권
어떻게 생기나요?	청약에 당첨되면 생김	재개발·재건축 구역의 원래 집주인에게 생김
누가 가질 수 있나요?	청약 당첨자 또는 분양권을 산 사람	재개발·재건축 조합원 또는 입주권을 산 사람
투자금은 얼마나 필요해요?	계약금(분양가의 10%) + 프리미엄(웃돈)	기존 집값(감정가) + 프리미엄(웃돈)

 

분양권은 청약에 당첨되거나 당첨자가 내놓은 분양권을 웃돈(프리미엄)을 주고 살 수 있습니다. 입주권은 재개발·재건축 구역의 집주인이 되거나 그 입주권을 웃돈을 주고 살 수 있습니다.

 

소유권, 세금, 주택수는 어떻게 되나요?

두 권리는 법적으로도 다른 점이 많습니다.

구분	분양권	입주권
내 집이 되나요?	집이 완공되기 전까지는 내 집이 아님	토지(땅)는 내 것, 집은 완공 후 내 것 됨
세금은 언제 내나요?	집이 완공될 때 한 번에 취득세를 냄	입주권 살 때 땅에 대한 취득세, 집 완공 후 집에 대한 취득세를 따로 냄
주택수에 포함되나요?	네, 2021년부터 분양권도 주택수에 포함됨	네, 입주권도 주택수에 포함됨

 

즉 분양권과 입주권 모두 "집이 생기기 전" 단계이지만 세금이나 주택수 계산에서는 이미 집을 가진 것으로 인정받을 수 있습니다. 이 부분은 특히 다주택자가 되면 세금이 크게 늘어날 수 있어서 중요해요.

 

입주권 분양권 가격(프리미엄)은 왜 다를까요?

입주권과 분양권 차이에서 많은 분들이 궁금해하는 것 중 하나가 왜 가격이 다른지입니다. 같은 단지, 비슷한 평수인데도 가격 차이가 나는 이유를 알아볼게요.

 

1. 처음 들어가는 돈(초기 투자금)이 다릅니다

분양권 : 계약금(보통 분양가의 10%)과 프리미엄만 있으면 살 수 있어요. 나머지 중도금, 잔금은 나중에 분할로 내면 됩니다. 그래서 상대적으로 적은 돈으로 시작할 수 있습니다.

 

입주권 : 기존 집값(감정가)과 프리미엄을 한 번에 내야 해요. 그래서 처음에 들어가는 돈이 훨씬 많습니다. 제가 직접 강남의 한 재건축 입주권을 알아봤을 때 초기 자금이 너무 많이 필요해서 포기한 적이 있습니다.

 

2. 받을 수 있는 혜택이 다릅니다

입주권을 가진 조합원은 좋은 동, 좋은 층(로얄동·로얄층)을 우선 배정받고 발코니 확장이나 가전 옵션도 무상으로 받는 경우가 많아요.

 

분양권은 이런 혜택이 적거나 옵션을 추가로 돈을 내고 선택해야 할 때가 많습니다. 예를 들어 발코니 확장에 1천만 원 이상 추가 비용이 들 수도 있죠.

 

3. 가격이 형성되는 방식이 다릅니다

분양권 : 분양가 + 프리미엄(웃돈)

입주권 : 기존 집값(감정가) + 프리미엄 + 추가분담금(사업비 등)

 

보통 입주권의 프리미엄이 더 비싸게 형성되는 경우가 많아요. 특히 강남처럼 인기 지역의 재건축 입주권은 분양권보다 1~2억 원 이상 비싼 경우도 있습니다.

 

4. 리스크(위험)와 추가비용이 다릅니다

입주권 : 재개발·재건축 사업이 늦어질 수 있고, 추가로 돈(추가분담금)이 더 들어갈 수 있습니다. 지인 중에 사업이 2년이나 지연되어 임시로 다른 집을 구해 살아야 했던 경우도 있었어요.

분양권 : 전매제한(팔 수 없는 기간), 대출 규제 등 제약이 있습니다. 하지만 일반적으로 정해진 일정대로 진행되는 경우가 많아요.

 

분양권 입주권 투자할 때 장단점은?

두 권리의 장단점을 비교해보겠습니다.

구분	분양권	입주권
장점	적은 돈으로 시작, 중도금 대출 활용 가능	좋은 동·층, 무상 옵션, 실질적 혜택 많음
단점	옵션·위치 불리, 전매제한, 프리미엄 낮음	처음에 큰돈 필요, 사업 지연·추가분담금 위험 있음

 

어느 쪽이 더 좋다고 단정 지을 수는 없습니다. 다만 자금 상황, 투자 목적, 리스크를 감수할 수 있는 정도에 따라 선택이 달라질 수 있습니다. 사람마다 다를 수 있으니 본인의 상황에 맞게 결정하는 것이 좋아요.

 

자주 묻는 질문

분양권과 입주권 둘 다 집 산 걸로 쳐서 세금 더 내나요?

-> 네 2021년부터 분양권과 입주권 모두 "집 산 것"으로 쳐서 세금이 더 나올 수 있습니다. 특히 다주택자라면 세금 부담이 크게 늘 수 있으니 주의하세요.

 

입주권이 분양권보다 비싼 이유는 뭔가요?

-> 입주권은 좋은 위치, 무상 옵션 등 혜택이 많고 사업성이 좋은 곳은 프리미엄이 더 높게 형성됩니다. 특히 로얄층이나 로얄동 배정 같은 혜택이 가격에 반영되는 경우가 많아요

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분양권은 꼭 청약 당첨자만 가질 수 있나요?

-> 아니요. 청약에 당첨된 사람이 분양권을 팔 수도 있어서 웃돈 주고 분양권을 살 수도 있습니다. 다만 전매제한 기간이 있다면 그 기간이 지난 후에만 거래가 가능해요.

 

입주권, 분양권 모두 사고팔 수 있나요?

네 하지만 분양권은 전매제한 등 거래 제한이 있으니 꼭 확인하세요. 입주권도 조합 규약에 따라 제한이 있을 수 있어요.

 

마무리

입주권과 분양권 차이를 알아보았습니다. 둘 다 새 아파트를 받을 수 있는 권리지만 분양권은 청약 당첨자, 입주권은 재개발·재건축 조합원에게 주어지는 권리입니다. 입주권은 처음에 큰돈이 필요하지만 혜택이 많고 분양권은 적은 돈으로 시작할 수 있지만 옵션이 적을 수 있습니다. 이 부분이 이해가 되셨다면 하트 한번 눌러주세요!